La Recuperación de la Vivienda por Necesidad del Arrendador: Aplicación del Artículo 9.3 de la LAU antes y después del RDL 7/2019
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento si la necesita para sí mismo, para un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, la aplicación de este precepto varía dependiendo de la fecha en que se celebró el contrato, debido a la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Es importante destacar que, en el caso del cónyuge, la necesidad de recuperar la vivienda debe estar motivada por una situación de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
1) Situación antes del RDL 7/2019 (Contratos firmados hasta el 5 de marzo de 2019)
Para los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el artículo 9.3 de la LAU permitía al arrendador recuperar la vivienda sin necesidad de que esta posibilidad estuviera expresamente prevista en el contrato. En este caso, la recuperación solo podía producirse si la vivienda se necesitaba para el propio arrendador, no para familiares.
Para ello, debía comunicar al arrendatario su intención de recuperar el inmueble con al menos dos meses de antelación.
Además, si transcurrían tres meses sin que el arrendador ocupase efectivamente la vivienda, el arrendatario tenía derecho a ser repuesto en el uso del inmueble en las mismas condiciones en que lo tenía antes de la entrega. En caso de que esto no fuera posible, el arrendador debía indemnizar al arrendatario.
2) Situación tras el RDL 7/2019 (Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019)
Con la reforma introducida por el RDL 7/2019, se impuso una restricción importante: para que el arrendador pueda recuperar la vivienda por necesidad, esta posibilidad debe estar expresamente prevista en el contrato desde su firma.
Además, la modificación amplió los supuestos de recuperación de la vivienda, permitiendo que esta pudiera ser utilizada no solo por el propio arrendador, sino también por un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción. Sin embargo, esta posibilidad solo es viable si se hizo constar expresamente en el contrato.
Al igual que en la versión anterior, el arrendador debe comunicar su intención de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación, y el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda si no se llega a un acuerdo distinto entre las partes. Asimismo, si el arrendador no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, el arrendatario podrá reclamar su restitución o exigir una indemnización.
3) Diferencias Claves entre ambas versiones del artículo 9.3
| Aspecto | Antes del RDL 7/2019 | Después del RDL 7/2019 |
| Necesidad de cláusula expresa en el contrato | No era necesaria | Es obligatoria |
| Beneficiario de la recuperación | Sólo el arrendador | El arrendador o un familiar en primer grado |
| Plazo de notificación al arrendatario | 2 meses | 2 meses |
| Plazo para ocupar la vivienda tras la entrega | 3 meses | 3 meses |
| Consecuencia si no se ocupa en 3 meses | Derecho del arrendatario a ser repuesto o a recibir indemnización | Derecho del arrendatario a ser repuesto o a recibir indemnización |
4) Consecuencias Prácticas para Arrendadores y Arrendatarios
- Arrendadores con contratos anteriores al 6 de marzo de 2019: Pueden recuperar la vivienda por necesidad sin necesidad de que esta posibilidad estuviera prevista en el contrato, pero solo si la necesitan para sí mismos. Solo deben notificarlo con dos meses de antelación y asegurarse de ocupar la vivienda en el plazo de tres meses.
- Arrendadores con contratos posteriores al 6 de marzo de 2019: Solo podrán recuperar la vivienda si en el contrato se incluyó una cláusula expresa que lo permita. Además, podrán hacerlo no solo para sí mismos, sino también para un familiar en primer grado. De lo contrario, estarán obligados a respetar la duración mínima del contrato y sus prórrogas.
- Arrendatarios con contratos posteriores a la reforma: Si no existe la cláusula en el contrato, pueden rechazar la petición del arrendador de recuperar la vivienda antes del vencimiento del contrato.
Conclusión
La reforma introducida por el RDL 7/2019 ha restringido la posibilidad del arrendador de recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato. Mientras que antes bastaba con alegar la necesidad y comunicarlo con dos meses de antelación, ahora es imprescindible que esta posibilidad esté expresamente prevista en el contrato.
Esto implica que los arrendadores deben prestar especial atención al redactar los contratos de arrendamiento para asegurarse de incluir una cláusula que les permita recuperar la vivienda si prevén que podrían necesitarla en el futuro. Por otro lado, los arrendatarios deben conocer sus derechos según la fecha de firma de su contrato para saber si están obligados o no a entregar la vivienda ante una solicitud del arrendador.