¿Qué gastos se pueden reclamar?
A continuación, analizamos los principales gastos hipotecarios objeto de devolución:
- Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha establecido que los gastos de la escritura de préstamo hipotecario deben repartirse equitativamente entre el banco y el consumidor. Como regla general, el prestatario tiene derecho a reclamar el 50% de estos gastos.
- Gastos de registro de la propiedad: El Alto Tribunal también ha declarado abusiva la cláusula que imponía al consumidor el pago total de los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos deben ser asumidos en su totalidad por la entidad financiera, por lo que pueden ser reclamados.
- Gastos de gestoría: La jurisprudencia ha reconocido que el coste de la gestoría, en aquellos casos en los que su intervención ha sido impuesta por el banco, debe asumirse por la entidad financiera, permitiendo su reclamación.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Desde la reforma legislativa del Real Decreto-Ley 17/2018, se estableció que el sujeto pasivo de este impuesto es el banco, por lo que en los préstamos hipotecarios firmados antes de dicha reforma no es posible reclamar su devolución.
Importancia de la condición de consumidor
Es fundamental destacar que la posibilidad de reclamar la devolución de estos gastos está estrechamente vinculada a la condición de consumidor del prestatario. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de mayo de 2024, analizó un caso en el que se cuestionaba si los prestatarios podían ser considerados consumidores. En dicha sentencia, se concluyó que, si no se puede acreditar que el contrato está destinado a una actividad empresarial o profesional, no se puede negar la condición de consumidor a quienes, subjetivamente, cumplen con los requisitos para serlo.
Por lo tanto, es esencial que el prestatario haya actuado en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional para poder beneficiarse de la normativa de protección al consumidor y, en consecuencia, reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
Procedimiento para reclamar los gastos hipotecarios
Si considera que ha pagado indebidamente estos gastos, puede iniciar un procedimiento de reclamación siguiendo estos pasos:
- Reclamación extrajudicial: Presentar una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente del banco, solicitando la devolución de los importes pagados indebidamente.
- Reclamación ante el Banco de España: Si el banco no responde en un plazo de dos meses o rechaza la solicitud, se puede presentar una queja ante el Banco de España.
- Vía judicial: En caso de que el banco no atienda la reclamación extrajudicial, se puede interponer una demanda en los juzgados especializados en cláusulas abusivas o en el competente que corresponda.
Plazos para reclamar
Uno de los aspectos fundamentales al plantearse reclamar los gastos hipotecarios abusivos es conocer el plazo de prescripción, es decir, el período durante el cual puede exigir legalmente la devolución de estos importes.
Según la sentencia del Tribunal Supremo del 14 de junio de 2024, los plazos para interponer una reclamación varían en función de las circunstancias concretas de cada caso:
Criterio general
El criterio general establecido por el Tribunal Supremo es que el inicio del cómputo de la prescripción comienza desde que es firme la sentencia declarativa de la nulidad de la cláusula.
No obstante, este criterio no se aplica automáticamente a todos los casos, sino que depende de cuándo pudo conocer el afectado su derecho a reclamar.
¿Cuándo comienza a computarse el plazo?
Si contrató su hipoteca hace años pero no tuvo constancia de su derecho a reclamar hasta fechas recientes, es probable que el plazo aún esté vigente.
Por el contrario, si recibió información clara sobre la posibilidad de reclamar (por ejemplo, mediante comunicaciones bancarias o asesoramiento profesional previo), el plazo podría haber comenzado con anterioridad.
¿Qué pasa si no se presenta la reclamación a tiempo?
Si el plazo ya ha prescrito, el banco podría negarse a devolver el dinero alegando que el derecho ha caducado.
Por eso, es fundamental actuar con rapidez, especialmente tras nuevas sentencias que reafirman estos derechos.
Conclusión
Las recientes resoluciones judiciales han supuesto un importante avance en la protección de los consumidores frente a cláusulas abusivas impuestas por los bancos. Sin embargo, es esencial verificar si se cumple la condición de consumidor antes de iniciar cualquier reclamación, ya que quienes hayan contratado la hipoteca en el marco de una actividad profesional o empresarial no podrán acogerse a esta protección legal.
Si necesita asesoramiento o desea iniciar una reclamación, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho.